"עשיתי מספר עסקאות אצל כמה מלווי משקיעים, דין ומיק הם היחידים שבאמת שמים דגש על עסקה רווחית אחרי כל העלויות כולל הריביות. הם ליוו אותי בכל התהליך כולל השכרה, שיפוץ ומכירה... זאת רמה שלא קיימת בישראל."
תחנה אחרונה לכל מי שרוצה לבנות עתיד כלכלי שקט מבוסס נדל"ן:
מהי הדרך המתוחכמת שעזרה כבר למאות ישראלים לבצע עסקת אקזיט בנדל"ן ולהגדיל את ההון שלהם בין 40% ל-800%?
(גם ללא הון עצמי בכלל וגם עם משכורת נמוכה)
מהמק-בוק של דין ומיק || 37 דירות עד גיל 30 || בעלים של פאוור קאפל || חברה לליווי משקיעים הגדולה ביותר בישראל || יולי 25
בדף הזה תבין בדיוק מה עצר אותך עד היום ואיך לשנות את העתיד הכלכלי שלך מקצה לקצה בעזרת עסקאות אקזיט מתוחכמות בנדל"ן כמו שעשינו לעצמנו וליותר מ800 ישראלים!
לאכלס אותך?
*אל תמצמץ, תשאיר פרטים למטה👇
הנה למשל, כך חדווה ואוהד בדרה הגדילו את ההון שלהם ב-837% ב4 שנים והרוויחו 335,000 ₪ נטו לכיס:
עכשיו שתבין, הזוג הזה לא היה צריך לעשות משהו מטורף בשביל להגיע לתוצאה הזאת.
הם לא היו צריכים לפתוח איזה עסק מתוחכם ולא לשבת ולסחור מול המחשב בלילות.
הם סה״כ קנו דירה ומכרו דירה.
והרוויחו 335,000 ש״ח! כשכל מה שהם היו צריכים לעשות זה להגיע ל-4 פגישות.
פגישה איתנו, פגישה של חתימות על רכישה, פגישה בבנק לקחת משכנתא ופגישה לחתימות למכור את הדירה.
4 פגישות, 8 שעות = 335,000 ש״ח רווח.
וכן נטו, אחרי כל ההוצאות, הריביות וגם אחרי מה שהם שילמו לנו על הליווי המוצלח.
כמו שאתה יכול לראות, הם עשו את זה מנקודת פתיחה כמעט אפסית, אז חשוב לנו שתדע:
#אפשר לעשות את זה גם עם 0 הון עצמי
#אפשר לעשות את זה גם עם משכורת נמוכה
#אפשר לעשות את זה גם בלי שום ידע בנדל״ן
#אפשר לעשות את זה גם אם זה נראה הדבר הכי מפחיד, בלתי אפשרי ורחוק שיש כרגע
ובינינו? כנראה שזאת כמעט הדרך היחידה לנצח במשחק הכסף הקשוח במדינה היקרה שלנו ולייצר לעצמך סיכוי אמיתי לשנות את הגורל של חיים "ממשכורת למשכורת" לחיים שבהם יש לך ביטחון עם נכסים ששווים מיליונים שצברת במהלך הדרך. ותאמין לנו.. זה GAME CHANGER
הנה תראה למשל מה מספרים כמה חבר'ה שלנו שעברו את התהליך:
(תלחץ פליי ושים על ווליום)
היינו רוצים להגיד לך, שהחיים הטובים והחופש הכלכלי מחכים לך ממש מאוחרי לחיצת הכפתור כאן למטה. אבל זה יהיה שקר גס ומטונף.
יש חתיכת דרך לעבור. והיא מתחילה מהעסקה הראשונה שלך, אך ממש לא מסתיימת שם.
אחרי שתמלא את הטופס כאן למטה, אם תרגיש שאנחנו אכן יכולים לעזור לך ויהיה בנינו קליק? תוכל להתחיל את הדרך הזאת איתנו:
לאכלס אותך?
*אל תמצמץ, תשאיר פרטים למטה👇
ואחרי שתמלא את הטופס הנה מה שיקרה מיד אח"כ:
נכיר קצת יותר עם שאלון קליל שהכנו, נעשה שיחת הכרות והכוונה שבה נבין יחד אם ואיך אנחנו יכולים לעזור.
ורק אם תרגיש בנח להתקדם לשלב הבא אז בחודשים הקרובים נלווה אותך נעשה עבורך את עסקת הנדל”ן הראשונה (או השנייה או השלישית – ככה זה בד”כ למי שמתחיל אצלנו)
בעזרת שיטת ההשקעה שמשתמשים בה כל עשירי העולם (ביניהם רוברט קיוסאקי מחבר הספר אבא עשיר)
והנה סקופ:
השיטה שלנו היא לא שיטה.
אין שיטה.
יש אסטרטגיה מדוייקת ודרך חיים.
ותכף נחשוף לך אותה ממש כאן.
האסטרטגיה הייחודית הזאת אפשרה לנו להגיע ל-37 רכישות של דירות לפני גיל 30 ולבנות למעל 800 הלקוחות המדהימים שלנו תכניות דומות לפי אותה האסטרטגיה בדיוק (חלקם כבר עשו מעל 2 עסקאות וחלקם כבר עברו את ה-5 עסקאות).
בזכות דרך פעולה ייחודית זו, הם הצליחו להגדיל את ההון שלהם באחוזים יוצאי דופן בפרק זמן מאד סביר (בממוצע שנתיים) ביחס לכל עולם ההשקעות הגדול והרחב.
חשוב שתבין, אין כאן קסמים.
נכון, ברור שצריך לדעת לעשות את זה. ברור שבנדל״ן (למרות שמדובר בתחום בטוח ויציב) גם יש סיכונים. וגם ברור שלא כל עסקה טובה וצריך לדעת לאתר ולייצר את העסקה הטובה.
אך תקשיב טוב:
בזכות חשיבה יצירתית, פעולות, ניסיון, מקצועיות והתמחות בשוק ספציפי עם רשת של קשרים, שיתופי פעולה ומערך ניהול מקומי יש דרך להגיע לשני אלה:
01
להגדיל את הרווחיות ולייצר רווחים ותשואות יוצאות דופן מעל הממוצע של השוק
02
להפחית משמעותית את הסיכונים שיכולים להיות בעסקה.
ועכשיו תכיר את הסיבה מספר 1 שבגללה אנשים תקועים כלכלית במקום במשך עשורים:
ולא! זה לא רק בכלל הכותרות המפחידות שאתה רואה כאן.
חשוב לנו שתדע!
זאת לא אשמתך שאין לך מספיק כסף
אנחנו יודעים שכבר ניסית לחסוך מספיק הון עצמי לדירה. אולי ניסית לעשות תהליכים כאלה ואחרים של התייעלות כלכלית או ייעוץ פיננסי.
ואולי אפילו כבר יצא לך לפתוח קופת גמל להשקעה, או לזרוק כמה שקלים כל חודש במדד מניות.
אנחנו גם יודעים שאתה אומר לעצמך משפטים כמו:
ואנחנו גם יודעים שהדבר האחרון שאתה רוצה לוותר עליו זה הבלויים, החופשות והפינוקים שעולים כסף.
בקיצור, אתה ממש לא רוצה להתכלב.
וטוב שכך, כי זה ממש לא המטרה.
לא מספיק שאתה עובד קשה.. אז גם להצטמצם? לא בבית ספרנו.
המטרה זה לחיות טוב. לא רק בעתיד, גם היום.
אנחנו לגמרי מבינים אותך
נמאס לך מההבטחות, מהבלבול, מהפרסומות והמומחים למינהם שמבטיחים להתעשרות מהירה.
אנחנו יודעים שאתה כן מבין את החשיבות של השקעות, אין ספק. (על אינפלציה ועל שחיקת המטבע לא נדבר איתך כאן היום – שמעת את זה מספיק).
אנחנו גם יודעים שאתה כבר מת לעשות את הצעד ואולי כבר התחלת לבחון מה הדרך שהכי כדאי ללכת בה.
אבל אז? עידן הרשתות החברתיות שהיה אומר לסייע לך.. דווקא הרס לך את התכניות.
האלגוריתם של המכונות האינטגלנטיות והמופלאות האלה זיהה את ההתעניינות שלך והתחיל לתקוף אותך מכל הכיוונים. מאות מומחים שונים, פרסומות שמציפים אותך במידע.
עכשיו.. מידע זה הרי טוב לא? (הרי מה רע באיזה פודקאסט כלכלי טוב?)
אלא אם כן, מדובר ביותר מידי מידע…
ואז? קרה בדיוק הפוך.
הרי התחלת את כל התהליך המתיש הזה של הבדיקה כי סה״כ רצית להפיג את החששות שלך (כי בוא.. להתחיל להשקיע כסף? זה מפחיד. לקנות נדל״ן? וואלה מפחיד. לרוקן את העו״ש לטותב השקעה? מפחיד. לצאת לדרך בלי הון עצמי? בכלל מפחיד וגם לא מובן בכלל איך).
רצית לקבל ביטחון וודאות, אבל בפועל? קרה הפוך.
מכל ההצפת מידע יצאת רק מבולבל ואבוד.
״למי להקשיב״? ״איך לבחור״? ״איזה השקעה? ואחרי שבחרתי, איפה ואיך? דרך מי? לבד? עם מישהו?״
פאק איט. ואז לקחת צעד אחורה.
אבל ה-fomo (=פחד מהחמצה) הורג עם הזמן (במיוחד כשאתה פתאום רואה שהשוק שוב בעלייה).
אתה רואה מה קורה מסביבך ואין מצב שאתה נשאר במקום כשיש אנשים שכן מתקדמים.
משהו בך לא ויתר ואמר לך שאתה חייב לעשות צעד.
והנה הגענו לפה ואתה קורא כרגע את השורות האלה.
כי לא ויתרת.
אז בדף הזה? זה נגמר.
מכאן אתה מקבל החלטה אמיתית. אל תדאג, בלי להתחייב לשום דבר ובלי לשלם שום דבר.
אבל דבר אחד אנחנו יכולים להבטיח לך? אם תבחר להתקדם איתנו רק צעד ראשון קטן? לא משנה מה תחליט לעשות אחר כך,
דבר אחד יהיה לך: הוודאות, הביטחון והבהירות שכל כך חיפשת כל הזמן הזה.
בין אם זה בליווי שלנו, של מישהו אחר או אולי אתה בעצמך, אתה תדע מה לעשות מכאן.
פתאום ייפול האסימון ואתה תראה את האור בקצה המנהרה הארורה שאתה נמצא בה כבר תקופה לא קצרה.
זאת לא אשמתך שעדיין לא יצאת לדרך
אנחנו קוראים לזה הלופ הארור של שנת 2025
רצון להשקיע
FOMO
הלופ הארור של 2025
חשש
בילבול
בדיקה
הדרך שלך לצאת מהמעגל הדפוק הזה שבו אתה חייב למכור את עצמך ואת הזמן שלך כדי לסגור את החודש עד סוף החיים ולהצליח להתגבר על יוקר המחיה היא לא דרך התעשרות מהירה (ויסלחו לנו “המנטורים” באינסטגרם).
מצד שני גם לא דרך השקעות במדדים סולידיים…
כמו שלא מעט חבר’ה כאלה ואחרים ממליצים לך לעשות בשנים האחרונות ובמילים אחרות הם אומרים לך “פשוט תהיה כמו כולם, ממוצע (אולי זה יעזור לך בגיל 80).
אפקט הריבית דה ריבית עובד!
אין ויכוח על זה.
הבעיה? תוחלת החיים שלנו קצרה מידי. אז אנחנו באמת נתעשר מהריבית דה ריבית, אבל זה יותר מידי מאוחר. ולא באמת נספיק להנות מהכסף שצברנו.
אז אמנם הדרך היא לא "התעשרות מהירה"
אך היא ממש לא חייבת להיות כלכך איטית ומתסכלת (מי מאיתנו רוצה להתחיל להנות כשאנחנו כבר בלי שיניים בקושי הולכים, נכון? חחח)
אז לא צריך להיות קיצוניים (ל-2 הצדדים). יש דרך לעשות את זה בעשור וחצי.
אבל לעשות את זה בגדול. (בענק)
“בואנה, איזה אלוף הייתי כשהייתי צעיר יותר”
הדרך היחידה שאנחנו מכירים שעובדת מבלי להיכנס להשקעות מפוקפקות, לנסות לתפוס מניות שיתפוצצו או להשקיע בחביות וויסקי (גם את זה ראינו)
היא הדרך שבה כמעט כל אדם עשיר בעולם התעשר (תבדוק אותנו)…
דרך השקעות בנדל"ן.
ולא!
לא סתם השקעות בנדל”ן. כמו שכבר אמרנו ישר דרך ויש אסטרטגיה.
בבקשה תכיר:
אסטרטגיית
“Profit first, Cashflow after”
גילאי 20-40: עסקאות רווח הון.
גילאי 40+: צבירת נכסים ותזרים מזומנים גבוה (הכנסה פסיבית משכירות)
כן, סליחה, אולי קצת סינית....
תמשיך לקרוא, תכף תבין👇
לפני הכל צריך להבין תחילה מה המטרה?
(אל תדאג, הרבה יותר פשוט ממה שאתה חושב עכשיו).
המטרה בסוף היא פשוטה: לממן את רמת החיים שלך (ההוצאות החודשיות באמצעות הכנסה משכירות שמגיעה רק מנכסים).
אז אם תמיד חיפשת הגדרה לחופש כלכלי, הנה מצאת אותה.
רוברט קיוסאקי הגדיר את זה יפה מאד בספר שלו (שקראתי אגב ישר אחרי הצבא, התאהבתי ואמרתי למיק ״גברת אנחנו הולכים ליישם את זה כאן בישראל ואנחנו מתחילים עכשיו).
השאר ההיסטוריה, ועד גיל 30 קנינו כבר 37 דירות.
ככה בדיוק גם מנצחים ו״יוצאים ממירוץ העכברים״ (הידוע לשמצה) במשחק הקופסא המבוקש ״קאש פלואו״ (אתה מנצח כשאתה מצליח לייצר הכנסה מנכסים בלבד שלא תלויה במשכורת שלך והיא גבוה ב-1$ מהתחייבויות וההוצאות החודשיות שלך).
ולמזלך? זה אשכרה ככה יכול להיות גם בחיים האמיתיים (אם תרצה בכך כמובן).
נחזור למטרה.
תחשוב על זה רגע. אם הצלחת לממן את ההוצאות החודשיות שלך רק בעזרת שכירות מנכסים, זה הרי אומר ש״העבודה״ הופכת לבונוס בלבד, כן?
פתאום אתה לא חייב לעבוד. אתה יכול לעבוד. זה משנה את כל התמונה.
עזוב אם באמת תעבוד או תשב תשתה קוקטייל במיקונוס, תחשוב רגע נטו על העניין המנטלי.
המחשבות שאיתם אתה הולך לישון בלילה. הסרת החששות מלאבד את מקום העבודה וכל השיט הזה.
זה הדבר החשוב באמת.
זה הרגע הזה שכאשר אתה רוצה להזמין חופשה אתה חושב פעמיים או שאתה פשוט עושה את זה?
זאת הבחירה והגמישות של כמה זמן להקדיש לעבודה וכמה זמן להקדיש לבית ולמשפחה.
והנה התובנה שכל כך חיכית לה והיא זאת שתתן לך את המיקוד הכי משמעותי - החיים שלך כמשקיע אמורים וחייבים להתחלק ל-2 חלקים על פי ציר הזמן הזה:
מה שאתה רואה למעלה, זה אתה. זה החיים שלך.
כמו שאתה יכול לראות, הם די קצרים.
אז כמו שאמרנו החיים שלך כמשקיע מתחלקים לשני חלקים לפי ציר הזמן הזה:
חלק ראשון:
גילאי 20 - 35\40 המטרה שלך היא לייצר ולצבור הון ולכן אתה חייב להתמקד רק בעסקאות נדל"ן מסוג אקזיט שמטרתן - הגדלת ההון בצורה משמעותית בפרק זמן סביר עד שאתה מגיע להון הרצוי (תכף נראה לך איך לחשב את ההון הרצוי הזה)
(הערה: שים לב, בשלב הזה, זה לא הזמן להתמקד בנכסים מניבים לטווח רחוק ("עליית ערך") וזה לא הזמן לחפש שכירות גבוהה - המטרה כאן היא נטו הגדלת הון מעסקאות קניה ומכירה)
חלק שני:
גילאי 35 - 40+ בשלב הזה, אתה כבר אמור להיות עם ההון הרצוי (אם אתה עדיין לא שם, זה בסדר - פשוט הגיע הזמן לשים גז) ובשלב הזה המטרה תהיה להשקיע את אותו ההון בהשקעות עם תשואות סולידיות.
כאן זאת בדיוק הנקודה שאתה צובר נכסים ונכנס לעסקאות עם תזרים מזומנים גבוה והכנסה פסיבית משכירויות שמממנת לך את רמת חייך.
"יופי דין ומיק, אבל איך זה אמור לעבוד בפרקטיקה?"
טוב ששאלת. הכנו לך מחשבון.
חשב כמה הון עצמי אתה צריך לצבור ולייצר בשנים הקרובות כדי לממן את ההוצאות החודשים שלך עם תשואה מאד סולידית של 5% בשנה.
דגש חשוב: אל תהיה עכשיו יותר מידי מדוייק. תהיה לך הזדמנות לדייק את זה בהמשך (תוכל גם איתנו).
פשוט תחשוב רגע על רמת חיים רצויה (+-) שכוללת גם כמה חלומות שלך, ובינהם גם את הבית בו תגור.
כמה כל זה צפוי לעלות לך בחודש לדעתך?
הגיע הזמן להפוך את המושג המאוס "חופש כלכלי" לחשבון פשוט ומספרים אמיתיים.
חשב כמה הון אתה צריך לייצר כדי לממן את ההוצאה החודשית שלך👇
מחשבון לחופש כלכלי
מחשבון לחופש כלכלי
אם יש לך את ההון העצמי שיצא לך בחישוב…
אתה יכול לקנות איתו נכסים שיכניסו לך תשואה שנתית שתממן את המחיה שלך.
אבל אם עדיין אין לך
הדרך הכי טובה להגיע למספר הזה היא….
לעשות עסקאות אקזיט בצורה סיסטמטית ועקבית ולנצל את ההטבות המדהימות שהמדינה נותנת כדי להגדיל את ההון העצמי בצורה משמעותית.
- בניגוד לשוק ההון המדינה נותנת הטבות מס רציניות לרכישת דירה:
- פטור ממס שבח של 25% מהרווחים למי שמחזיק דירה יחידה מעל שנה וחצי
- פטור ממס שבח גם למי שמחזיק דירה נוספת ומתחייב למכור את הראשונה תוך פרק זמן מסוים (תלוי אם הדירה יד 1 / יד 2)
- פטור ממס רכישה לרכישת דירה יחידה וחלופית עד שווי של קרוב ל-2 מיליון ש"ח (מה שתמיד מאפשר לך להחזיק 2 דירות בארץ במקביל מבלי לשלם מיסים כלל)
- פטור מהכנסה משכירות עד גובה 5,654 ₪ ובמידה ואתה גר במקביל בשכירות אז עד כ-7,500 ₪ ועד למיסוי מינימלי מאוד של 10% בהכנסות גבוהות.
- פטור מתחדש ממס רכישה, על רכישה של מספר בלתי מוגבל של עסקאות אופציה בנדל"ן.
- וכל זה לפני שהתחלנו לגעת בשילוב עסקאות נדל"ן בחו"ל
ואם זה לא מספיק...
המדינה והבנקים רואים השקעה בנדלן כהשקעה כלכך בטוחה ככה שאתה:
- לא צריך להביא את הכסף מעצמך כדי לקנות דירה (הבנק משתתף איתך ומוכן להשלים לך עד 75% משווי הנכס)
- את היתרה (25%) אפשר להביא מהכיס (אם יש הון עצמי) / ממקור מימון אחר או בנק אחר במידה ואין לך כרגע הון עצמי.
החוקים וההטבות האלה מאפשרים לך להיכנס למשחק כבר היום כמעט מכל נקודת פתיחה (300,000 ש״ח זאת נקודת פתיחה מדהימה וזה סכום שאפשר להכפיל בעסקה אחת טובה, אבל גם עם 0 הון עצמי אפשר להתחיל לעבוד ולייצר ממנו יש מאין).
אף פעם אל תתן להון עצמי נמוך או ל-0 הון עצמי לעצור אותך או להוות עבורך מכשול.
הנוסחה המקובלת שלא עובדת:
תחסוך הון עצמי
תקנה דירה
זה פשוט לא קורה.
כי בינינו, לא יפלו עלייך בבוקר בבהיר כמה מאות אלפי שקלים נכון?
הנוסחה שלנו:
תקנה את ההון העצמי עכשיו, תעשה עסקת אקזיט
והופ, עכשיו יש הון עצמי (בזכות הרווח)
משחק הנדל״ן הוא המשחק החדש שלך.
(ותכלס, זה המשחק העתיק בעולם)
התיעוד לעסקת הנדל״ן הראשונה בהיסטוריה הוא רכשית מערת המכפלה של אברהם אבינו מעפרון החיתי. נדל״ן תמיד היה פה ותמיד יהיה פה. והסיבה שמדובר בקורת גג.
ועל קורת גג? אף אחד אף פעם לא יוותר.
מה שהופך את הנדל”ן למגורים למוצר המבוקש ביותר בעולם.
ועם כמה שזה יכול להישמע ״עולם של גדולים״ וביחד עם החששות מהתחייבויות ומימון, המשחק הזה? חד משמעית עדיף מהמשחק סכום 0 שאתה משחק היום = משחק אינסופי של משכורת נכנסת, הוצאות יוצאות וניסיונות כושלים לחיסכון בזמן שיוקר המחייה חוגג.
ותאמין לנו, המשחק הזה של לקנות דירה, למכור דירה וצבירת הנכסים כל כך הרבה יותר פאן ממשחק ה״עוד חודש עבר והצלחתי לא להיכנס למינוס״.
"אז איך משחקים את המשחק הזה?"
"תקנה" היום את ההון העצמי שחסר לך. (גם אם יש לך 0 וגם אם יש לך 500 א' שקל)
תעשה חקר שוק איכותי לבד או דרך ליווי עם אנשי מקצוע
תקנה דירה מתחת למחיר השוק שיהיה מספיק "בשר"
ורווח אחרי כל ההוצאות הנלוות.
תשביח אותה במידת הצורך
תשכיר את הדירה כדי לממן את ריביות המימון והמשכנתא
תמכור ברווח ותגרוף אליך את ההון החדש
עכשיו אחרי ששיפרת עמדה, תחזור על התהליך בעסקה גדולה יותר ועם יותר בשר.
המטרה תהיה לעשות את זה שוב ושוב ושוב, עד ש.. (זוכר?) עד שאתה מגיע לאותו הון רצוי (שיצא לך במחשבון למעלה) שאיתו תוכל לייצר את ההכנסה שתממן את רמת החיים שלך.
כאשר אתה עובד ככה אתה לא תלוי כמעט בשום גורם חיצוני...
הרווח תלוי בעיקר בפעולות שלך
- המחיר שאתה קונה
- ההשבחה שאתה עושה
- הדרך בה אתה מנהל את הנכס
- מי השוכרים שאתה מכניס
- המחיר שאתה מוכר
ברגע שאתה מוצא דירה שמוכנים למכור אותה ב200 אלף פחות מדירה זהה (יש לא מעט סיבות)
אתה עושה את הרווח כבר בקניה.
אתה פחות תלוי בנסיבות כמו מגפה עולמית, ריביות, מלחמה או שינויים ממשלתיים.
REVERSE ENGINEERING INVESTMENT
ככה נקראת שיטת ההשקעות שתיארנו לך כאן למעלה - "השקעת ההנדסה ההפוכה"
המטרה בהשקעות האלה היא לצפות מראש כמה שיותר את התוצאה בעסקה.
תחשוב על זה ברצינות, מה אם באמת יכלת לצפות את התוצאה מראש? כמה זה היה מעלה את הביטחון שלך בהשקעה?
אז חכה רגע, אין 100%. ברור שלא. וכמו שכבר אמרנו, סיכון? יש תמיד.
בכל דבר.
אבל כמה סיכון?
המשחק אף פעם לא היה ניהול סיכונים (ניהול סיכונים זה לחלשים). המשחק בהשקעות תמיד היה ותמיד יהיה "רמת הודאות"
ונסביר: כמה אתה בטוח בתוצאה של העסקה שלך מ-1 עד 10?
התשובה לשאלה הזאת, זה המשחק האמיתי.
זה ה-GAME CHANGER.
תבין את הדבר הבא:
זה שאתה תפזר את ההשקעות שלך במספר אפיקים (כמו שהרבה יועצים ממליצים לצערנו) לא הופך אותך לגאון בניהול סיכונים.
זה הופך אותך למהמר.
וזה לא כל כך רחוק אגב מהמהמרים ברולטה בקזינו.
ככה זה נראה בערך:
אני אשים קצת כאן וקצת כאן.
אם אני אפסיד כאן, אני ארוויח פה.
ואם אני אפסיד פה, אני ארוויח כאן.
ומה יצא בסוף?
לא הרווחת, לא הפסדת.
רק בזבזת את הזמן.
אולי זה יפתיע אותך, אבל אנשים שמשיגים תוצאות פנומנליות בהשקעות, לא עושים פיזור.
הם משקיעים במשהו אחד שהם ממש טובים בו.
וכן אנחנו יודעים שהרוב המוחלט מאנשי המקצוע יגידו לך שזה ממש חושב לפזר ולנהל סיכונים שזה א’ ב’ בהשקעות וכו’ וכו’..
כרגיל… הרוב טועים.
ווארן באפט אמר פעם:
"גיוון נרחב בהשקעות נדרש כאשר המשקיעים אינם יודעים מה הם עושים".
ולמה הוא התכוון כאן? שאנשים שלא מספיק טובים / לא מספיק בטוחים בדרך שבה הם משקיעים / לא מספיק מקצועיים, עדיף שיפזרו את ההשקעות שלהם.
לעומת זאת, מי ש״מומחה״ בתחומו, לא עדיף שדווקא (במקום לפזר) יתמקד בדבר האחד והיחיד שהוא עושה מאד טוב ומקבל שם תוצאות הכי טובות?
שאלה למחשבה:
"מה אם היו לך את הכלים, הידע, היכולות או הליווי המתאים בשביל כן להיות בטופ? בשביל כן להיות מקצוען?"
מה אם יכלת לשחק את משחק הוודאות ולא את משחק פיזור וניהול הסיכונים?
היית בוחר במשחק הוודאות ב-100%
כי כשאתה מפזר? זה אומר רק דבר אחד:
אין לך מספיק ביטחון במה שאתה עושה.
כי אם היה לך מספיק ביטחון. הרי שלא היית מפזר נכון?
משחק רמות הוודאות נותן ביטחון אמיתי.
וזה בדיוק מה שאנחנו עושים בנדל״ן.
המטרה שלנו?
זה להוריד - כמה שיותר את התלות בנסיבות, ולעלות - כמה שיותר את התלות בפעולות.
ואז זה הופך את כל עולם ההשקעות הזה, למשהו די מדהים.
כי אין ביטחון יותר גדול מזה שיש לך שליטה על התוצאה שלך.
נכון, אי אפשר להוריד זה הנסיבות לגמרי וזה גם לא המטרה.
אבל השאיפה כמה שיותר.
בעסקאות רווח הון זה יכול לעבוד מדהים: "באיזה מחיר אתה קונה?" זה תלוי בך (קנית 250,000 מתחת לשוק, כבר הרווחת).
"איך אתה מממן את העסקה שלך?" זה תלוי בך.
"איך שיפצת?" תלוי בך
"האם עשית משהו מיוחד עם הנכס שמוציא אותו מתחרות?" תלוי בך.
"איזה שוכר הכנסת ואיך ניהלת את הדירה?" תלוי בך.
כל כך הרבה דברים תלויים בך שמשפיעים בצורה ישירה על התוצאה של העסקה שלך.
כשאתה עובד בצורה הזאת, אתה לא תלוי כמעט בשום גורם חיצוני. הרווח? תלוי 90% בפעולות שלך.
הנה תשמע מה יש לחבר’ה שכבר עברו את התהליך להגיד:
נדב בן שבת - 3 עסקאות
“אם אתם רוצים שקט נפשי? רק עם דין ומיק”
ורד ומשה
“צריך מישהו שיאסוף אותך וילווה אותך מההתחלה עד הסוף, וזה מה שקיבלנו מדין ומיק”
נכנסו לעסקה עם צפי רווח של מעל חצי מיליון ש”ח
אלון ונטלי
אלון ונטלי על האקזיט שעשו… מיד אחרי האקזיט הראשון, שבו הם שיפרו עמדה בדיוק לפי התכנית והאסטרטגיה והגדילו את ההון העצמי הם נכנסו לעסקה גדולה יותר בפינוי בינוי עם צפי רווח של 1,000,000 ש”ח (כן כן, מיליון – בתרחיש הסולידי)
"אז אם זה כזה פשוט למה לא כולם עושים את זה?"
כי זה פאקינג מפחיד!
צריך להיות אמיץ כדי לקנות דירה
(אומץ = לפעול למרות הפחד)
- לקחת משכנתא
- לקחת מימון נוסף
- להתמודד עם כל האתגרים
- לדעת לדבר עם כל בעלי המקצוע
אבל שלא תטעה..
מפחיד לא בהכרח שווה מסוכן.
ובוא נדבר על זה רגע.
הרי כל דבר שעשית בפעם הראשונה היה קצת מפחיד, אבל זוכר מה קרה מיד אח”כ? ברגע שכבר עשית את זה, הבנת בדיעבד שסה”כ זה לא היה כל כך מפחיד.
ובדיוק בגלל הסיבה שהרבה מאוד אנשים מפחדים לעשות את הצעדים הראשונים האלה לבד, החלטנו שאנחנו רוצים לעזור לעוד אנשים לעשות את מה שעשינו לעצמנו.
בגיל 23 אחרי שקנינו את הדירה הראשונה והבנו איך אנחנו יכולים להמשיך לקנות דירות גם בלי הון עצמי ולהגיע למצב שאנחנו מגדילים את ההון שלנו.
התחייבנו פומבית ב-2019 לקנות 30 דירות עד גיל 30. עברנו את היעד,
והצלחנו לקנות 37 דירות עד גיל 30!
בדירה הראשונה שקנינו בדימונה ב320,000 שקל עם 60 אלף ש”ח הון עצמי? רעדו לנו הביצים.
לקחת הלוואה ומשכנתא פעם ראשונה? וואלה היה מפחיד.
לא התעשרנו מהעסקה הזאת.
אבל למרות שהרווחנו בה רק כמה עשרות אלפי שקלים בודדים (בהמשך היו עסקאות שהרווחנו בהן מיליונים), היא ללא ספק העסקה הכי חשובה שעשינו עד היום.
היום במבט לאחור, אחרי ביצוע עסקאות אישיות בסכום מצטבר של מעל 20 מיליון ש”ח עם הלוואות ומשכנתאות של מיליונים, הדירה הזאת ב-320 אלף נראית לנו כמו משחק ילדים.
וזאת הסיבה שכל כך חשוב לעשות את הצעד הראשון או את הצעד הבא. זה ההתקדמות, הגלגול, התנועה.
העסקה הראשונה היא סה”כ מנוע שמוביל לעסקה השניה, השלישית ומשם הדרך האמיתית כבר להון ולממון גדול.
כי יום יגיע, אתה העתידי תסתכל לאחור ותגיד את אחד משני הדברים הבאים:
01
"איזה מזל שיצאתי בזמנו לדרך ועשיתי את זה."
02
"אני לא מאמין שעברו 10 שנים ואני עדיין באותו המקום (ותאמין לנו, הזמן עובר מהר חביבי)."
רק אל תקרא לנו מתווכים
יצאנו למסע הזה כשבדרך אנחנו עוזרים למשפחה וחברים גם לקנות דירות ולעשות עסקאות רווח הון. הבלוג הזוגי שפתחנו ב-2019 איכשהו הפך לעסק קטן לליווי משקיעים.
תוך כדי תנועה בנינו מערכי שיווק, איתור נכסים, ניהול והשכרות, שיפוצים, פתחנו משרדים והפכנו גם לזוג יחסית ידוע עם קהילה לא קטנה.
העסק הקטן לליווי משקיעים הפך לחברה הגדולה ביותר בישראל לליווי משקיעים.
אך באותה המידה, גם לזוג ולחברה שמעוררים הכי הרבה מחלוקת בתחום ההשקעות בארץ. עשינו רעש, הרבה רעש.
זכינו גם לתגובות וביקורות רעות. ולא מעט כאלה.
בחמש שנים האחרונות ליווינו מעל 800 ישראלים לרכישת דירה בארץ ובחו”ל. חלקם גם עשו איתנו את העסקה השנייה, השלישית ואפילו החמישית שלהם.
גם בתקשורת היו מסוקרנים מהפעילות שלנו:
כתבות בכאן 11, שי שטרן, ערוץ הכלכלה, ערוץ 10, i24, וואלה, ישראל היום, ברדיו ועוד
והיו גם כאלו שפחות אהבו (בלשון המעטה):
בוא נשים את הדברים על שולחן.
לא כולם אוהבים אותנו. יש הרבה ביקורות, יש קנאים, יש גם שונאים. יש אפילו אנשים שמפיצים רעל ושקרים ועובדים מאד קשה בשביל להפיל אותנו ולהפסיק את הפעילות שלנו (לא צחוק, אמיתי לגמרי).
כל זה לא מנע מאיתנו להמשיך לתת בראש, לעמוד ביעדים שלנו, לקנות דירות. וזה לא מנע מאנשים לתת בנו אמון ולהיכנס לתהליך משנה חיים.
אנחנו אמנם מעוררים לא מעט מחלוקות, שוחטים פרות קדושות, מטלטלים הנחות יסוד ושוברים גם מסוכמות, אך עם זאת אנחנו גם פורצי דרך. ואנחנו מביאים לא רק זוית חשיבה שונה, אלא שמים תיגר על התפיסה הכלכלית המקובלת והסולידית.
ב-2019 היינו זוג צעיר עם מק-בוק שרק רצו להשקיע בנדל״ן. היום אנחנו כאן בשביל להישאר ואנחנו כאן בשביל לשנות.
קצת מספרים על התהליך:
כל מי שמכר את הדירה וסיים איתנו את התהליך יצא ברווח אחרי כל ההוצאות הנלוות.
99% מכל מי שרכש דירה או מספר דירות בתהליך שלנו, רווחי.
כ-92% שביעות רצון (כן, זה אומר שיש גם כאלה שלא מרוצים).
עם יד על הלב, בנינו את התהליך המקיף ביותר בישראל לביצוע עסקת נדל”ן רווחית. ורגע לפני שתראה איך נראה התהליך, תיאום ציפיות קצר לפני שאתה מזנק פנימה:
המטרה שלנו בתהליך:
1. שתרוויח כסף
(קודם כל ולפני הכל - שתעשה עסקה רווחית וטובה)
2. לתת לך ראש שקט
(בכך שאנחנו נהיה אלה שנעשה עבורך את הכל.)
התהליך הוא לא לימודי.
זה ליווי אבל יותר ביצוע שלנו.
בגדול? מלבד להיות זמין לפעמים, לשלוח מסמכים לבנק, לעלות לכמה שיחות טלפון קצרות ולהגיע לחתום על הדירה שאתה תקנה ועל המשכנתא שאתה תיקח.. את כל השאר אנחנו עושים.
- למימון ולמשכנתא (כן, גם להון העצמי למי שאין)
- לעסקה הטובה
- לכל אנשי המקצוע
- לכל תפעול הרכישה
- לקבלת המפתח
- להשכרה עם שוכרים טובים
- לשיפוצים (אם יהיו צורך בכאלה)
- לניהול השוטף של הנכס ולהתנהלות מול הדיירים עד המכירה
ולכל אלו אנחנו נדאג:
אתה פשוט תצטרך…
להסתכל על העסקה של עצמך מהצד, לראות איך הקסם קורה, ללמוד אם תרצה, להנות מהדרך ובשאיפה גם מהתוצאה.
יתרונות התהליך איתנו
ראש שקט
אין לך התעסקות בכלל.
מעטפת שלמה של ליווי ותמיכה (גם נפשית חחח – מניסיון)
שקיפות, בהירות, עדכונים לאורך כל התהליך.
מערכת משומנת
כניסה למכונה משומנת שרצה כבר על מעל 1000 עסקאות בארץ ובחו”ל – ממציאת עסקה רווחית שמתאימה ללקוח ולפרופיל הפיננסי, דרך אנשי המקצוע, ניהול הנכס, ההשכרה, שיפוצים.
רווח לפני הכל
הדבר היחיד שמנחה אותנו לפני הכל – רווח ללקוח אחרי כל ההוצאות הנלוות (כולל ריביות, עלויות מימון, עלויות לאנשי מקצוע, עלות הליווי שלנו, שיפוצים וכו’)
חסרונות התהליך איתנו
אין התחייבות
אין אצלנו בתהליך התחייבות לא לתשואה, לרווחים או לתוצאה כזאת או אחרת.
השליטה אצלנו
למי שפריק קונטרול השליטה עוברת אלינו.
אין מושלם
למי שפרפקציוניסט: לא אצלנו, אין אצלנו מושלם ואנחנו מאמינים בלצאת לדרך וללמוד ולהשתפר תוך כדי על פני להישאר באותו המקום.
חשוב לזכור:
זה באמת לא מדע טילים. זה נדל”ן. זה השקעות. ושוב, פעם נוספת: סיכון קיים.
אנחנו כן יודעים לצמצם את אותו הסיכון בזכות המקצועיות שלנו. הוכחנו את זה כל פעם מחדש ב-5 שנים האחרונות.
כמו שראית, אמנם אנחנו לא יכולים להתחייב על העתיד, אבל אנחנו יודעים לראות הווה ועבר ולהראות לך (ממש כמו שראית בעמוד הזה) את התוצאות שלנו עד עכשיו.
אז אנחנו שמחים להרגיע ולבשר:
ולכן, חשוב לנו איך תרגיש לאורך התהליך מכל הבחינות:
כלכלית, נפשית, מנטלית ורגשית. אנחנו נהיה שם תמיד, כל הזמן.
נדע להרגיע שצריך וגם לתת בראש שצריך.
וככה התהליך איתנו עובד:
שלב 1:
שיחת התאמה עם הצוות
כל אנשי הצוות שלנו הם לקוחות מרוצים שלנו שעשו עסקה אחת או יותר.
השיחה הזאת תעשה לך סדר בראש ותתן לך מיקוד, בהירות והכוונה.
שלב 2:
תחילת התהליך בפגישת מצפן
אנחנו קוראים לזה: נקודת המפנה.
אתה מגיע אלינו לפגישה אישית עם רגב, היועץ אצלנו בחברה.
לא מדובר באיזה ילד בלי ניסיון שהכשרנו.
מדובר באיש נדל״ן עם מעל 5 שנות ניסיון שקנה כבר 8 דירות בעצמו ובנוסף היה מאתר עסקאות בשטח, השכיר וניהל מאות נכסים ופיקח על מאות שיפוצים של דירות להשקעה.
בפגישה הזאת אנחנו נאפיין לעומק את המצב הפיננסי שלך, את התזרים מזומנים שלך, ההכנסות וההצאות, המטרות והשאיפות שלך, ונתאים לך את סוג העסקה שמתאימה לך לשלב שבו אתה נמצא. ונשבץ אותך באחד המסלולים שלך (כיתה א׳/ כיתה ב׳ / כיתה ג׳).
בנוסף אנחנו הולכים לבנות לך ״תוכנית חיים״. זאת תהיה מפה ההשקעות שלך לכל החיים (בלי להגזים). אנחנו הולכים להראות לך במספרים איך להגדיל את ההון בשנים הקרובות, לצבור נכסים ולייצר מהם הכנסה בדיוק כמו שראית כאן בדף (רק מותאם אישית אלייך).
שלב 3:
מקורות מימון והתאמה של העסקה
כמובן שהריביות וההחזר חודשי נלקחים בחשבון בתכנית העסקית ונדע להתאים אותן ליכולת הפיננסית שלך.
בשלב זה נצטרך את שיתוף הפעולה לטובת איסוף כל המסמכים שדרושים כדי לסייע לך למצוא את המימון בתנאים הכי טובים בשוק.
שלב 4:
אישור עקרוני למשכנתא
שלב 5:
איתור עסקה מתחת למחיר שוק ורכישת דירה
זה כנראה השלב הכי חשוב ומרגש בתהליך. אנחנו נתאים עבורך גם עסקה שיושבת עלייך טוב (מבחינת פיננסי ויכולת) לפי ״הכיתה שלך״ וגם כזאת שתניב לך רווח פגזי.
המטרה כאן היא ממש לא לסמן וי. חשוב שתבין שעוברות אצלנו מאות עסקאות בחודש ממגוון ערים ומדינות בהם אנחנו עובדים ממתווכים ואנשי שטח – העסקאות שאנחנו נשלח לך הם רק עסקאות שאנחנו יודעים שיהיו רווחיות עבורך.
שלב 6:
השבחה וניהול הנכס
מוכרים אחרי שנה וחצי ברווח - אחרי כל ההוצאות הנלוות
שלב 1:
שיחת התאמה עם הצוות
כל אנשי הצוות שלנו הם לקוחות מרוצים שלנו שעשו עסקה אחת או יותר.
השיחה הזאת תעשה לך סדר בראש ותתן לך מיקוד, בהירות והכוונה.
שלב 2:
תחילת התהליך בפגישת מצפן
אנחנו קוראים לזה: נקודת המפנה.
אתה מגיע אלינו לפגישה אישית עם רגב, היועץ אצלנו בחברה.
לא מדובר באיזה ילד בלי ניסיון שהכשרנו.
מדובר באיש נדל״ן עם מעל 5 שנות ניסיון שקנה כבר 8 דירות בעצמו ובנוסף היה מאתר עסקאות בשטח, השכיר וניהל מאות נכסים ופיקח על מאות שיפוצים של דירות להשקעה.
בפגישה הזאת אנחנו נאפיין לעומק את המצב הפיננסי שלך, את התזרים מזומנים שלך, ההכנסות וההצאות, המטרות והשאיפות שלך, ונתאים לך את סוג העסקה שמתאימה לך לשלב שבו אתה נמצא. ונשבץ אותך באחד המסלולים שלך (כיתה א׳/ כיתה ב׳ / כיתה ג׳).
בנוסף אנחנו הולכים לבנות לך ״תוכנית חיים״. זאת תהיה מפה ההשקעות שלך לכל החיים (בלי להגזים). אנחנו הולכים להראות לך במספרים איך להגדיל את ההון בשנים הקרובות, לצבור נכסים ולייצר מהם הכנסה בדיוק כמו שראית כאן בדף (רק מותאם אישית אלייך).
שלב 3:
מקורות מימון והתאמה של העסקה
כמובן שהריביות וההחזר חודשי נלקחים בחשבון בתכנית העסקית ונדע להתאים אותן ליכולת הפיננסית שלך.
בשלב זה נצטרך את שיתוף הפעולה לטובת איסוף כל המסמכים שדרושים כדי לסייע לך למצוא את המימון בתנאים הכי טובים בשוק.
שלב 4:
אישור עקרוני למשכנתא
שלב 5:
איתור עסקה מתחת למחיר שוק ורכישת דירה
זה כנראה השלב הכי חשוב ומרגש בתהליך. אנחנו נתאים עבורך גם עסקה שיושבת עלייך טוב (מבחינת פיננסי ויכולת) לפי ״הכיתה שלך״ וגם כזאת שתניב לך רווח פגזי.
המטרה כאן היא ממש לא לסמן וי. חשוב שתבין שעוברות אצלנו מאות עסקאות בחודש ממגוון ערים ומדינות בהם אנחנו עובדים ממתווכים ואנשי שטח – העסקאות שאנחנו נשלח לך הם רק עסקאות שאנחנו יודעים שיהיו רווחיות עבורך.
שלב 6:
השבחה וניהול הנכס
מוכרים אחרי שנה וחצי ברווח - אחרי כל ההוצאות הנלוות
כל מה שנשאר לך לעשות זה להשאיר פרטים כאן למטה, לחכות לשיחה ולהתחיל את הדרך שלך לעתיד כלכלי טוב יותר.
לאכלס אותך?
*אל תמצמץ, תשאיר פרטים למטה👇
חשוב לזכור:
זה באמת לא מדע טילים. זה נדל”ן. זה השקעות. ושוב, פעם נוספת: סיכון קיים.
אנחנו כן יודעים לצמצם את אותו הסיכון בזכות המקצועיות שלנו. הוכחנו את זה כל פעם מחדש ב-5 שנים האחרונות.
כמו שראית, אמנם אנחנו לא יכולים להתחייב על העתיד אבל אנחנו גם יודעים לראות הווה ועבר ולהראות לך (ממש כמו שראית בעמוד הזה
היינו חייבים לשים לך כאן עוד כמה שיתופים:
אופק ברזילי - 2 עסקאות
אופק מספר על התהליך – עשה עסקת פינוי בינוי ועסקה נוספת בחו”ל.
טל אחאוון
טל משתף על התהליך, אחרי שכבר עשה טבילה בשוק הליוויים והמתווכים.
בראיין - 3 עסקאות
בראיין שעשה איתנו 3 עסקאות – גם פינוי בינוי, אופציה בארץ ועסקה נוספת בחו”ל משתף על התהליך והעבודה המשותפת.
למה דווקא אצלנו...
(קצר וקולע)
המטרה העיקרית היא הרווח שאתה עושההשורה התחתונה - אנחנו אומרים את זה ברשתות, למשקיעים וגם לך.
כל מה שמעניין אותנו זה הרווח שאתה עושה אחרי כל ההוצאות הנלוות כולל עלויות מימון, ריביות בזמן התהליך, שיפוץ, תשלום על הליווי.
כמה רווח?
תלוי בעסקה הספציפית ובהון העצמי שיהיה לך שיקבע את שווי העסקה.
אנחנו לא מבטיחים הבטחות, אבל כן יודעים להגיד לך מה קורה אצלנו בדרך כלל:
משקיעים עם 0 הון עצמי:
יוצאים בתהליכים שלנו עם 60,000 עד 120,000 ש"ח רווח נקי אחרי שנה וחצי שנתיים.
משקיעים עם מעל 150,000₪ הון עצמי:
יוצאים בתהליכים שלנו עם 100,000 עד 250,000 ש"ח רווח נקי אחרי שנה וחצי שנתיים.
ומי שמגיע עם הון עצמי גדול יותר:
נחשף לעסקאות עוד יותר גדולות עם הרבה בשר ופוטנציאל רווחיות של מאות אלפי שקלים.
אלו התוצאות שלנו נכון להיום.
הפכנו השקעה בנדל"ן למשחק קופסא (או שוד של בית הנייר תלוי למה אתה מתחבר) - כמו להשקיע בקרן מחקה מדד רק להרוויח באמת, לפני שאתה עם הליכון וכדורי טניס.
כל מה שתידרש לעשות בעסקה זה להביא ניירת כדי לאשר לך את המימון והמשכנתא לעסקה, מידי פעם להיות זמין בטלפון ולהגיע כמה פעמים לחתימות.
כל השאר עלינו.
המטרה השנייה שלנו היא לתת לך ראש שקט וכמה שפחות התעסקות.
לכן אנחנו איתך מההתחלה לאורך כל הדרך עד הסוף.
התהליך מתאים לך אם אתה:
- מבין את האתגרים והסיכונים שיש בעסקת נדל"ן (למרות הקלילות והפשטות הדירה היא שלך ובבעלותך וצריך להבין את זה...)
- מכיר אותנו ויודע שאתה הולך לעשות עסקה בוננזה
- מוכן לעשות צעד אמיץ
- אין לך בעיות בפרופיל הפיננסי
התהליך לא יתאים לך אם אתה:
- יש לך בעיות חריגות בפרופיל הפיננסי
- אתה הולך לא לישון בלילה בגלל העסקה
- אתה חושב שכולם רוצים לדפוק אותך ומרבה לחפש מה לא עובד או לא יעבוד.
- אתה לא מכיר אותנו ועדיין לא מרגיש שאתה סומך עלינו.
הערה: גם אם משהו מהרשימה נכון לגביך תשאיר פרטים ונוכל להבין יחד אם התהליך באמת לא מתאים עבורך.
לאכלס אותך?
*אל תמצמץ, תשאיר פרטים למטה👇
כל מה שרצית לשאול ועדיין לא יצא לך...
"אם העסקאות כלכך טובות למה אתם לא קונים את כל הדירות לעצמכם?"
בפרקטיקה זה לא אפשרי. עשינו עד עכשיו 37 עסקאות עד גיל 30 וזה המון. יש לנו הרבה משכנתאות והרבה הלוואות.
יש גבול לנזילות בנקודת זמן מסויימת וגבול למינוף ולכמות ההלוואות שהבנק מאפשר לקחת בנקודת זמן מסויימת. אז עשינו ולקחנו ואנחנו ממשיכים לעשות ולקנות כל הזמן. אבל אנחנו יודעים לייצר כמות עסקאות הרבה יותר גדולה ממה שאנחנו יכולים לקנות.
מעבר לזה, להפוך משהו שאנחנו גם ככה עושים ואוהבים לעיסוק ולביזנס טוב שעוזר לאנשים, עושה טובה גם לנו בכיס וגם מאפשר לנו להמשיך להשקיע בנדל״ן כי אנחנו מראים לבנק הכנסות (מעסק) מה שאפשר לנו להמשיך לקבל מימון.
תגיד, זה לא מסוכן לקחת הלוואה נוספת ולקנות דירה ב-100% מימון?
שאלה אחרת: לקנות רכב ב100% מימון שהערך שלו יורד לא מסוכן? לקחת הלוואה לחופשה לא מסוכן? לקחת 75% משכנתא על דירה למגורים שעולה 2 מיליון ש״ח (מה שעושים רוב הזוגות הצעירים בישראל) עם החזר חודשי של 8,500 שח, לא מסוכן?
שאלה נוספת: מה ההבדל בין 100% מימון לדירה שעולה 600,000 ש״ח לבין 75% מימון לדירה שעולה 800,000 ש״ח? אין הבדל.
כל עוד העסקה טובה והמספרים עושים שכל, אז הכל מצויין. מימון הוא רק כלי. הוא אמצעי. צריך לדעת להשתמש בו נכון.
כשהעסקה עצמה לא טובה, גם אם לא לקחת מימון בכלל, כנראה שתפסיד.
אך עם העסקה טובה והבנת את תזרים המזומנים הצפוי ויש רווח גם אחרי עלות ריביות המימון, ניצחת את המשחק.
איך אני אדע שאצליח לעמוד בתשלומים של המשכנתא וההחזר החודשי?
אנחנו לא יוצאים לדרך לפני שעשינו תכנית עסקית, הבנו את הפרופיל הפיננסי שלך והתאמנו לך עסקה שמתאימה להון העצמי שיש לך ויכולת ההחזר שלך - זאת בדיוק הנקודה, אין טעם בלקנות דירות יקרות אם לא עומדים בתזרים החודשי.
זה בסדר להיות בתזרים שלילי בעסקה כל עוד מבינים את המספרים ואת הכדאיות.
זאת הסיבה שחשוב להבין את השורה התחתונה, את צפי הרווח הסופי אחרי מכירה אחרי קיזוז של כל ההוצאות הנלוות כולל ריביות, תשלום לבעלי מקצוע, עלות הליווי וכו׳.
לכן גם אם הדירה במקרה לא מושכרת - זה לא כיף ולא נעים, אבל זה תרחיש סביר וכל עוד אתה נערך מראש לעמוד בתזרים ומשקלל את הרווח הסופי אחרי הבלת"מים.
מה אני אעשה אם אני אהיה בתזרים שלילי שהשכירות לא מכסה את המשכנתא?
זה יכול לקרות. יש עסקאות עם תזרים שלילי ויש עם תזרים חיובי. זה תלוי גם בהון העצמי שלך, במחיר הרכישה וסוג העסקה אבל גם בהגדרת המטרה.
יכול להיות שבמודע ובמכוון תיכנס לעסקה עם תזרים שלילי וזה בסדר גמור.
בכל מקרה את כל הדברים האלה אנחנו נבין יחד איתך ונבנה לך תוכנית מסודרת (תירשם בטופס למטה ונעשה איתך שיחת מיקוד והכוונה).
חייב למכור את הדירה אחרי שנה וחצי שנתיים? איך אני אדע שעשיתי מספיק רווח כדי למכור?
קודם כל, אתה לא חייב כלום - הדירה היא שלך ואתה תחליט מה לעשות איתה ומתי.
אנחנו נמליץ לך בהתאם לתכנית העסקית, בהתאם למצב השוק הנוכחי לקראת זמן הרכישה איך לפעול.
מה קורה אם לא מצליחים להכניס שוכרים?
כל עוד אנחנו נערכים לכך מראש בתכנית העסקית וביכולת ההחזר - כנראה שהכל יהיה טוב 🙂 האם זה יכול לקרות? כן. האם זה כיף? לא.
תשמח לשמוע שרוב הדירות בניהול שלנו מושכרות מאד מהר (בדרך כלל מיידי עד חודשיים) בזכות המערך שיש לנו בכל עיר שבה אנחנו פועלים.
מה קורה אם יש בעיות בדירה בזמן ההשכרה? (נזילה, דוד שמש וכו'?)
תקלות בדירה, הן דבר שקורה והן חלק מהסיכונים והאתגרים שצריך להיערך אליהן בעסקת נדל"ן.
הדירה היא שלך ואנחנו לא יכולים לדעת על כך מראש ולכן במידה ויקרה משהו כזה תצטרך לתקן - כמובן שבבדיקות המקדימות מראש (שמאות ובדיקה של העסקה - יש בדיקות על נזילות, תקלות וכו') אבל יש גם תקלות שפשוט מגיעות ביום בהיר אחד כמו פיצוץ של דוד שמש למשל.
<BR
מה שחשוב זה להבין שזה בסדר וזה חלק מהמשחק.
בכל מקרה, אנחנו נהיה שם בשביל לדאוג, לטפל ולהתעסק עם כל הכאב ראש הזה.
הדירה רשומה על שמי?
ברור.
אם זה כזה פשוט למה לא כולם עושים את זה?
כי זה מפחיד או שאין מספיק ידע וכלים.
וכי צריך להבין טוב טוב איך להתנהל מול כל גורם מקצוע.
התנהלות מול מתווכים, קבלנים, עורכי דין, יועץ משכנתאות, בנקים, שוכרים, קבלנים,משא ומתן, חקר שוק, איתור נכסים.
אנשים מחפשים כסף קל ומהיר - זה לא אצלנו.
אנחנו עובדים קשה מאוד כדי לייצר את העסקאות שאנחנו מביאים ללקוחות,
כמובן שיש בלת"מים ואתגרים בכל עסקה. גם לנו, אבל בסוף זה משתלם.
במיוחד שאנחנו עושים לך הכל ודואגים שלא תטעה בדרך.
האם אני יכול לעשות את השיפוץ בדירה בעצמי ולא דרככם?
כן, אבל אתה מפספס את אחד היתרונות המשמעותיים שבשבילו הגעת אלינו לליווי.
לאורך השנים יצרנו מערכות יחסים והדבר בא לידי ביטוי ברווח בכיס שלך - בגלל שאנחנו עובדים בכמויות החומרים זולים יותר, העבודה מהירה יותר ואנחנו יודעים בדיוק איך להתאים את השיפוץ ללקוח קצה (השוכרים ומי שיקנה ממך את הדירה - כדי ליצור מוצר שאין לו תחרות).
אם הגעת עד לכאן - כמה מילים אחרונות מהלב
כשיצאנו למסע האישי שלנו, לא דמיינו שתוך 6 שנים נגיע לאן שהגענו… כבר אחרי הדירה השנייה והשלישית – הבנו שנדל”ן זה לא כזה מורכב כמו שזה מצטייר מהצד (כמו בכל דבר חדש). הבנו שהשמיים הם הגבול ומעכשיו זה הכל משחק של כמה אנחנו יכולים להגדיל את ההכנסות, כדי לקחת יותר מימון ולצבור עוד נכסים.
החיים במדינה לא פשוטים, אנחנו יודעים את זה וחווים את יוקר המחיה בדיוק כמוך יום יום, אבל העניין הוא לא להתלונן ולהגיד כל הזמן למה לא. אלא להבין שיש אנשים שעשו את הדרך שאתה מחפש לעבור והשאלה המרכזית שצריך לשאול היא לא איך? אלא מי? מי יכול לקחת אותי את הדרך הזאת בצורה הכי בטוחה, מהירה ולעזור לי להגיע לתוצאה שאני שואף אליה.
הסיפור עם נדל”ן שבאמת לא צריך להיות גאון גדול כדי להתעשר תוך שנים בודדות. בסך הכל צריך להבין את החוקים של המשחק ולעשות עוד פעולה ועוד פעולה ועוד פעולה.
אל תחכה שמישהו יושיע אותך וינחית עליך צ’ק של מיליון שקל – תצא לדרך, תסגל לעצמך חשיבה של ווינר ותפעל כדי ליצור לעצמך את החיים שאתה רוצה לחיות.
מחכים לך ואוהבים,
דין ומיק
לאכלס אותך?
*אל תמצמץ, תשאיר פרטים למטה👇